貸款利率上升 美房地產(chǎn)市場存隱憂

　　美聯(lián)儲最新發(fā)布的會議紀(jì)要再次加強(qiáng)了今年3月暫不降息的預(yù)期，利率處于高位使貸款成本居高不下，這對美國住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)形成壓力。

　　貸款利率上升

　　美聯(lián)儲1月貨幣政策會議紀(jì)要顯示，聯(lián)邦基金利率可能已達(dá)峰值，但過早放松貨幣政策立場存在風(fēng)險(xiǎn)。與會官員認(rèn)為近期通脹率在回歸目標(biāo)水平方面“取得了重大進(jìn)展”。但也有一些官員指出，這僅僅反映短暫好轉(zhuǎn)，一旦消費(fèi)者支出高于預(yù)期、借貸成本下降或金融環(huán)境過于寬松，通脹放緩趨勢可能會停止甚至逆轉(zhuǎn)。

　　這再次向市場暗示，美聯(lián)儲難以如此前預(yù)期在3月啟動降息。事實(shí)上，美聯(lián)儲去年暫停加息后，市場高度關(guān)注降息何時開啟，但美聯(lián)儲官員已在多個場合表示他們并不急于行動。

　　美聯(lián)儲將于3月19日至20日召開下一次貨幣政策會議。芝加哥商品交易所數(shù)據(jù)顯示，截至21日，市場預(yù)計(jì)3月美聯(lián)儲維持利率不變的可能性高達(dá)93%，首次降息可能發(fā)生在6月。一些交易員預(yù)期，美聯(lián)儲今年降息幅度將低于90個基點(diǎn)，不到1月預(yù)期的一半。

　　美國抵押貸款利率曾在去年10月短暫突破8%，升至20年高點(diǎn)。去年第四季度以來，市場預(yù)期本輪加息周期將結(jié)束，利率隨之開始下滑。但隨著數(shù)據(jù)陸續(xù)公布，市場預(yù)期又發(fā)生變化，投資者預(yù)計(jì)美聯(lián)儲或推遲降息啟動時間，貸款利率扭頭上升。

　　美國《抵押貸款新聞日報(bào)》22日公布的追蹤數(shù)據(jù)顯示，截至當(dāng)天的一周，30年期固定抵押貸款平均利率進(jìn)一步攀升至7.16%，創(chuàng)兩個月來最高。房地美另一項(xiàng)追蹤30年期固定抵押貸款平均利率的指數(shù)也攀升12個基點(diǎn)。抵押貸款銀行家協(xié)會（MBA）2月21日的數(shù)據(jù)顯示，截至2月16日當(dāng)周，美國30年期固定抵押貸款合同利率上升19個基點(diǎn)，至7.06%，自去年12月初以來首次躍升至7%以上，也是自10月以來的最大單周漲幅。由于利率維持在高位，貸款成本居高不下。

　　抵押貸款申請量下降

　　美國房貸成本已大幅攀升，房價(jià)之所以下降幅度不大，主要是供應(yīng)短缺所致。但房貸利率的高企，對美國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的信心仍有影響。

　　分析人士認(rèn)為，即將進(jìn)入關(guān)鍵的傳統(tǒng)春季銷售旺季，房貸利率創(chuàng)下兩個月新高、未能延續(xù)去年四季度的降勢，這可能會讓買家和賣家選擇觀望。

　　MBA的數(shù)據(jù)顯示，截至2月21日的一周，抵押貸款申請量環(huán)比降幅超過了10%，再融資申請量也環(huán)比下降了11%。房地產(chǎn)信息和交易網(wǎng)站Redfin發(fā)布的購房者需求指數(shù)2月迄今下跌了18%。

　　美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（NAR）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯?伊恩表示，美國經(jīng)濟(jì)正在創(chuàng)造大量就業(yè)機(jī)會和薪資增長，但抵押貸款利率過高大大削弱了很多美國家庭的負(fù)擔(dān)能力。長期購房需求由就業(yè)情況所決定，但購房時機(jī)取決于抵押貸款利率和待售房屋庫存。

　　MBA副總裁兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邁克?弗拉坦托尼表示，潛在購房者對利率變化相當(dāng)敏感。由于房屋供應(yīng)受限，更高的利率和房價(jià)都增加了購房的負(fù)擔(dān)能力。

　　數(shù)據(jù)顯示，1月成屋銷售同比下降1.7%。截至1月底，有101萬戶待售房屋，較2023年同期有3.1%的上升。按照目前的銷售速度計(jì)算，需要約3個月的時間消耗掉市場上的供應(yīng)量，低于5個月的庫銷比，表明市場供應(yīng)仍然緊張。

　　NAR報(bào)告稱，由于購房環(huán)境相對嚴(yán)峻，多使用貸款購房而非現(xiàn)金購房的首次購房者數(shù)量有所下降。1月新購房者比例降至28%，低于去年12月的29%和去年1月的31%，這表明目前許多美國人負(fù)擔(dān)能力下降，面臨被擠出市場的挑戰(zhàn)。

　　Redfin經(jīng)濟(jì)研究主管仍然預(yù)計(jì)，未來幾個月美國房地產(chǎn)的交易量應(yīng)該會有所增加，部分原因是銷售旺季即將到來，部分原因是人們越來越習(xí)慣高利率。“我們預(yù)計(jì)，隨著通脹緩解以及美聯(lián)儲最終開始降息，按揭貸款利率將在春季晚些時候開始下降。”

　　商業(yè)地產(chǎn)低迷

　　與住宅市場不同的是，在經(jīng)歷疫情沖擊之后，美國商業(yè)地產(chǎn)市場近年持續(xù)低迷，空置率不斷上升，新租業(yè)務(wù)和續(xù)租業(yè)務(wù)較疫情前出現(xiàn)明顯下滑。房地產(chǎn)公司高緯物業(yè)的一項(xiàng)研究發(fā)現(xiàn)，截至去年年底，全美約有五分之一的寫字樓處于空置狀態(tài)，甚至連洛杉磯和休斯敦這樣的大城市，寫字樓的空置率都達(dá)到了25%。

　　國際貨幣基金組織在一篇博文中表示，美國商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格正在經(jīng)歷半個世紀(jì)以來最嚴(yán)重的暴跌，自2022年3月美聯(lián)儲加息以來已下跌11%。據(jù)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)Real Capital Analytics的數(shù)據(jù)，美國寫字樓物業(yè)價(jià)格已從高峰期下跌了約20%。摩根士丹利房地產(chǎn)投資信托股權(quán)分析師預(yù)測，寫字樓物業(yè)的價(jià)格從峰值到谷底的跌幅約為30%。

　　隨著美國商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的下滑，風(fēng)險(xiǎn)正在顯現(xiàn)。據(jù)MBA的報(bào)告，銀行持有的商業(yè)地產(chǎn)債務(wù)中，今年有4410億美元到期。

　　商業(yè)地產(chǎn)的疲軟給美國銀行系統(tǒng)帶來巨大壓力。2月初，去年收購簽名銀行的紐約社區(qū)銀行的股票被瘋狂拋售，重新引發(fā)了人們對地區(qū)貸款機(jī)構(gòu)的擔(dān)憂。

　　馬拉松資產(chǎn)管理公司董事長布魯斯?理查茲說，美國規(guī)模較小銀行的商業(yè)地產(chǎn)貸款違約率可達(dá)8%至10%。

　　據(jù)彭博社報(bào)道，去年12月發(fā)布的一份關(guān)于美國銀行業(yè)脆弱性的報(bào)告顯示，如果商業(yè)地產(chǎn)貸款違約率達(dá)10%，將額外產(chǎn)生約800億美元的銀行業(yè)損失。

　　分析人士認(rèn)為，美國商業(yè)地產(chǎn)引發(fā)的動蕩可能并不會升級成為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。但地區(qū)銀行與商業(yè)地產(chǎn)之間的緊密聯(lián)系，可能會削弱這些銀行向家庭和小微企業(yè)提供貸款的能力。這無疑會導(dǎo)致信貸規(guī)模下降，長期看會拖累經(jīng)濟(jì)增長。