首套與二套房貸利率差持續擴大 專家建議降低改善性需求置換成本

　　本報記者 彭 妍

　　盡管LPR已連續9個月保持不變，但在首套住房貸款利率政策動態調整機制下，越來越多城市調降了首套房貸款利率。值得注意的是，首套房貸款利率回調，二套房貸款利率保持不變，當前部分城市首套、二套房貸利率差較大。貝殼研究院監測數據顯示，5月份，百城整體首套、二套房貸款利率差擴大至91BP，二套改善需求的房貸成本較高。

　　對此，受訪業內專家表示，當前改善需求是市場修復的關鍵支撐，建議因城施策，適當降低二套房貸利率，促進二套改善需求釋放。

　　首套房利率繼續下降

　　5月22日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2023年5月22日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，均與上月持平。具體執行中，各地銀行的住房貸款利率有何變化？

　　記者了解到，由于多數符合“首套住房貸款利率政策動態調整機制”條件的城市已下調房貸利率水平，5月份，百城首套房貸款利率降速繼續趨緩。從具體城市看，截至5月23日，5月份以來僅中山市再次下調首套房貸款利率，其他城市首套、二套房貸款利率均不變。

　　中山市某國有大行工作人員對《證券日報》記者表示，自今年5月份起，中山市再次下調首套住房商業性個人住房貸款利率下限至3.7%。

　　貝殼研究院監測顯示，2023年5月份，貝殼百城首套房貸利率平均為4%，較上月微降1BP；二套房貸利率平均為4.91%，與上月持平。5月份，首套、二套房貸利率較去年同期分別回落91BP和41BP。

　　中指研究院市場研究總監陳文靜對《證券日報》記者表示，5月份以來購房需求釋放動能減弱，基本面較弱的城市市場調整壓力增加，短期這部分城市住房價格仍有下跌預期。下一個評估期將在6月底啟動，屆時各地將根據2023年3月份至5月份的新房價格變化決定是否調整房貸利率下限。短期來看，市場調整壓力大的城市下調房貸利率的預期仍在，此前已經下調房貸利率下限的城市也存在進一步下調的空間。

　　東方金誠首席宏觀分析師王青對《證券日報》記者表示，后續房貸利率能否持續下調將主要取決于樓市走向。高頻數據顯示當前一線城市樓市反彈明顯，價格走勢偏強，短期內下調房貸利率的可能性較小。

　　激活改善型需求

　　在首套住房貸款利率政策動態調整機制下，首套房貸款利率回調，二套房貸款利率保持不變。因此，二套改善需求的房貸成本較高。

　　王青表示，考慮到政策面持續要求合理釋放改善性住房需求，若二季度樓市回升過程出現波折，各地將進一步加快二套房貸款利率下調步伐，同時推動“帶押過戶”等政策創新，著力降低改善性需求的置換成本，進一步激活二手房市場，推動樓市整體企穩回升。

　　貝殼研究院市場分析師劉麗杰對記者建議因城施策，適當降低二套房貸款利率，促進二套改善需求釋放。

　　陳文靜認為，促進改善性需求入市，可以從加大對改善性需求稅費優惠力度等方面著手。對于購房者而言，2022年9月份，財政部和稅務總局發布的《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，一年內換房可享個稅退稅優惠。今年5月初，針對降低購房成本，監管部門不斷落實相關舉措。因城施策指導下，多地也在調整首套、二套房的認定標準，支持換房需求。

　　“從政策空間上來看，釋放改善性住房需求、降低置換成本，一方面繼續優化‘認房認貸’政策，降低首付比例、降低房貸利率，調整普宅認定標準等；另一方面，降低交易稅費，加快落實降低中介費用、落實‘帶押過戶’等，降低置業成本。”陳文靜表示。