靴子落地！北京降首付降利率 一線城市迎史上最寬松購(gòu)房窗口期

　　北京6月27日訊（記者 李方） “517”樓市新政的“靴子”終于落地北京。6月26日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，明確首套房貸最低首付比例調(diào)整至20%，利率最低調(diào)整為3.5%，支持多子女家庭改善性住房需求，提高購(gòu)買綠色建筑、裝配式建筑或者超低能耗建筑的住房公積金貸款額度，組織開展住房“以舊換新”。

　　此前，上海、廣州、深圳等一線城市已先后落實(shí)“517”樓市新政，調(diào)整最低首付比例和房貸利率下限。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次政策市場(chǎng)關(guān)注頗多，尤其是此前三個(gè)一線城市房貸政策調(diào)整后，市場(chǎng)一直關(guān)注北京政策。此次北京發(fā)布政策，也意味著四個(gè)一線城市在房貸等政策方面都做出了較大力度的放松，一線城市進(jìn)入史上最寬松的購(gòu)房窗口期。

　　首套房貸利率大幅降至3.5%

　　《通知》提出，購(gòu)買首套住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于20%，貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減45個(gè)基點(diǎn)，調(diào)整后5年期以上房貸利率下限目前為3.5%。

　　購(gòu)買二套住房，位于五環(huán)以內(nèi)的，最低首付款比例調(diào)整為不低于35%，貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減5個(gè)基點(diǎn)，調(diào)整后5年期以上房貸利率下限目前為3.9%。位于五環(huán)以外的，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%，貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減25個(gè)基點(diǎn)，調(diào)整后5年期以上房貸利率下限目前為3.7%。

　　據(jù)易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)測(cè)算，按照100萬(wàn)貸款本金、30年等額本息進(jìn)行計(jì)算，此前房貸總利息支出為72.9萬(wàn)，按新政計(jì)算，利息總支出為61.7萬(wàn)，共減少11.3萬(wàn)元購(gòu)房成本。首付方面，以500萬(wàn)總價(jià)新房為例，過(guò)去首付款需要150萬(wàn)，現(xiàn)在則為100萬(wàn)，直接的減負(fù)效應(yīng)有助于提振購(gòu)房需求。

　　中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，“北京首付水平基本與上海一致，值得關(guān)注的是，此前北京二套首付比例的差別主要在于是否為城六區(qū)，本次調(diào)整為五環(huán)內(nèi)外，與4月30日限購(gòu)政策調(diào)整區(qū)域范圍一致，更有利于政策落實(shí)和執(zhí)行。另一方面，北京大幅降低房貸利率，也與上海基本一致，將對(duì)購(gòu)房需求釋放產(chǎn)生較大帶動(dòng)。”

　　公積金最高可貸160萬(wàn)元

　　《通知》對(duì)住房公積金貸款政策作出優(yōu)化，一是降低最低首付款比例，與商貸同步調(diào)整。二是對(duì)購(gòu)買二星級(jí)及以上綠色建筑、裝配式建筑或者超低能耗建筑的繳存職工家庭，給予上浮貸款額度支持。

　　其中，對(duì)于申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款購(gòu)買二星級(jí)、三星級(jí)綠色建筑的借款人，可貸款額度分別上浮20萬(wàn)元、30萬(wàn)元。對(duì)于申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款購(gòu)買A（BJ）級(jí)、AA（BJ）級(jí)、AAA（BJ）級(jí)裝配式建筑的借款人，可貸款額度分別上浮10萬(wàn)元、20萬(wàn)元、30萬(wàn)元。對(duì)于申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款購(gòu)買超低能耗建筑的借款人，可貸款額度上浮40萬(wàn)元。

　　此外，對(duì)最高額度進(jìn)行了限定，同時(shí)滿足上述多個(gè)適用條件的借款人，上浮金額可累加，最多可上浮40萬(wàn)元，最高貸款額度不超過(guò)160萬(wàn)元。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，“公積金最多上浮40萬(wàn)元，超出預(yù)期。主要原因在于，近期國(guó)家政策明確提出，著力推進(jìn)房地產(chǎn)新發(fā)展模式，滿足居民住房需求的新期待。北京作為領(lǐng)頭羊，自然要率先表態(tài)。”

　　多孩家庭購(gòu)買第二套房按首套認(rèn)定

　　《通知》提出，對(duì)本市戶籍二孩及以上的多子女家庭，購(gòu)買第二套住房的，在個(gè)人住房貸款中認(rèn)定為首套住房。

　　“這一點(diǎn)市場(chǎng)反饋是非常積極的。因?yàn)榇祟惣彝ベ?gòu)房需求也比較多，本身有換房需求。通過(guò)此類政策有助于持續(xù)降低購(gòu)房成本，享受到首套房的政策支持。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

　　“以舊換新”暢通一二手鏈條

　　《通知》還提出，本市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)將搭建對(duì)接平臺(tái)，鼓勵(lì)更多開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與，共同為“以舊換新”居民提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。對(duì)居民家庭出售舊房購(gòu)買新房的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)優(yōu)先推動(dòng)舊房交易，舊房成功出售后，相關(guān)訂金轉(zhuǎn)為購(gòu)買新房的首付款；如在一定時(shí)期內(nèi)未能成功出售的，開發(fā)企業(yè)則無(wú)條件退還訂金。

　　根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至2024年6月25日，全國(guó)已有超85城推出住房“以舊換新”措施，具體可分為“國(guó)企收舊換新”和“中介優(yōu)先賣”兩種主流模式，分別有超30、40城參與。

　　陳文靜表示，北京屬于“中介優(yōu)先賣”模式，近兩個(gè)月北京二手房成交量整體保持較高水平，本次北京支持“以舊換新”有望產(chǎn)生一定積極效果，暢通一二手鏈條。

　　橫向比較來(lái)看，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，北京“以舊換新”是全國(guó)80余城市中力度相對(duì)較小的政策，主要是鼓勵(lì)中介機(jī)構(gòu)和開發(fā)商，給購(gòu)房者預(yù)留一定換房時(shí)間。

　　北京為何沒有松綁限購(gòu)政策？

　　此次北京并未調(diào)整限購(gòu)政策，也引發(fā)業(yè)內(nèi)猜想。李宇嘉認(rèn)為，“北京出臺(tái)政策最晚，主要原因在于北京城市地位的特殊性，即在房地產(chǎn)調(diào)控上的城市能級(jí)最高。在限購(gòu)政策調(diào)整上，更加要考慮‘房住不炒’和新發(fā)展模式，不可能像其他城市一樣退出限購(gòu)來(lái)刺激性需求，這有舊模式依賴的痕跡。因此，此次北京盡管調(diào)整了政策，但是也沒有松動(dòng)限購(gòu)。”

　　陳文靜認(rèn)為，未來(lái)北京依然有優(yōu)化空間和預(yù)期，下半年隨著核心城市政策效果逐漸顯現(xiàn)，全國(guó)市場(chǎng)也有望逐漸筑底企穩(wěn)。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)北京市場(chǎng)將迎復(fù)蘇

　　張大偉表示，北京作為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最穩(wěn)定，政策力度最高的城市，從2017年開始的調(diào)控政策抑制了市場(chǎng)非理性上漲，基本做到了“房住不炒”。但過(guò)于嚴(yán)格的政策也誤傷了部分真實(shí)自住需求，從2023年9月開始，北京樓市政策小步快走、逐步寬松，累計(jì)發(fā)布9次調(diào)控政策，政策出臺(tái)相對(duì)謹(jǐn)慎。

　　中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月25日，北京二手房住宅網(wǎng)簽11071套，相比5月份同期的9766套上漲了13.3%，全月有望接近3月份的1.4萬(wàn)套。截至6月25日，上海二手房網(wǎng)簽量21184套，遠(yuǎn)超1.8萬(wàn)套“榮枯線”。

　　“從政策力度看，北京政策力度不如上海，所以市場(chǎng)成交量的變化預(yù)計(jì)會(huì)低于上海。從整體看，北京新政基本符合預(yù)期，在市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)變化的情況下，順應(yīng)市場(chǎng)，針對(duì)前期過(guò)嚴(yán)的政策微調(diào)，有利于市場(chǎng)穩(wěn)定。”張大偉說(shuō)。

　　58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，“沒有意外，北京市場(chǎng)將迎來(lái)復(fù)蘇，尤其是一二手房成交量預(yù)計(jì)在7月會(huì)出現(xiàn)較為明顯的抬頭，本輪政策力度在一線城市中屬于適中，在考慮首套剛需的同時(shí)，對(duì)于二套需求也給予了更多政策上的傾斜。預(yù)計(jì)后續(xù)，北京五環(huán)內(nèi)二手房的成交量會(huì)呈現(xiàn)明顯上升態(tài)勢(shì)，同時(shí)五環(huán)外的新房熱度預(yù)計(jì)也將不斷提升，三季度北上總體復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化，帶動(dòng)更多一二線城市不斷走出市場(chǎng)低谷，購(gòu)房者的信心預(yù)計(jì)也將會(huì)不斷增強(qiáng)。”