“京滬深”樓市走訪：帶看量回暖 置換需求提升

　　本報記者 陳 瀟 李昱丞

　　見習記者 金婉霞

　　6月17日，“517樓市新政”滿月，多地房地產市場呈現出“人流多、信心強、交易升”的新格局。

　　5月17日，房地產市場迎來重大舉措，央行等部門打出政策“組合拳”：首套和二套房貸最低首付款比例分別降至不低于15%和不低于25%、取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限、下調個人住房公積金貸款利率，設立保障性住房再貸款。這些舉措被業內合稱為“517樓市新政”。

　　這一個月來，多城“因城施策”跟進落實，上海、深圳等一線城市也相繼發布放開限購、降低首付比例以及降低利率等支持性政策。那么，在“517樓市新政”滿月之際，一線城市樓市有哪些變化？市場會如何演變？為尋求答案，6月中旬，《證券日報》記者走訪了北京、上海，深圳等城市一、二手房市場。

　　二手房市場成交量上升

　　“信心又回來了。”記者在走訪上海多家房產中介門店時，房產經紀人均向記者表示，進入6月份后，看房人數、咨詢量都較5月份有明顯提升，甚至還有門店提高了“帶看量”考核目標。“在店工作人員較少，大多在外邊帶客戶看房。”多位經紀人如是說。

　　隨著帶看量回升，二手房的成交量攀升。一位房產經紀人向記者展示了他所獲得的近日上海二手房交易數據，“6月12日、6月13日、6月15日，上海二手房成交量分別是945套、996套、1184套；而今年1月份至4月份日均成交是554套，二手房成交量上升非常明顯。”

　　和上海相似的是，北京盡管尚未全面跟進政策，但是預期同樣得到修復和提升。在走訪中，多位經紀人告訴《證券日報》記者，近期低價房源成交較快，業主也不再愿意在價格上做更大讓步。

　　“4月底，附近（臨近南三環）有一些低價撿漏房源，掛牌甚至能低于每平方米4萬元，但到5月份政策出來后，這部分房源就賣得差不多了，現在已經很難找。”北京豐臺區一名鏈家經紀人告訴《證券日報》記者。

　　“新政后，以前夠不著門檻的客戶，現在有了購房可能。”深圳市龍華區某二手中介經紀人鐘帥（化名）表示，目前政策到位，二手市場基本企穩。預計市場已經到低點，但可能不會立即反轉向上。

　　諸葛研究院數據顯示，從5月份同比數據看，一線城市北京、上海、深圳二手住宅成交量分別同比上升3.1%、18.3%、47.9%，均跑贏去年5月份成交水平，釋放積極信號。

　　“過去全國購房首付比例最低為20%，此次房貸首付比例降低至15%，達到歷史最低的首付比例。”易居研究院研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，此次政策讓不少人有了“上車”資格，市場反饋較為強烈。

　　新盤到訪及認籌量上漲

　　二手房市場的上行，為置換需求向新房市場轉移釋放了增量空間。

　　相比于二手房，新房的成交動力雖略顯不足，但較此前也有較大改善。隨著一線城市樓市放寬限購等政策相繼落地，從新房到訪量和認籌情況等領先指標上看，政策“組合拳”已悄然發力。

　　近日，記者來到北京西五環內的某在建樓盤售樓處，盡管是工作日下午，但沙盤處已有幾位意向購房者圍繞置業顧問了解樓盤情況，售樓大廳的座位也幾乎坐滿了人。

　　在場的置業顧問告訴《證券日報》記者，該樓盤是中海地產在去年年底拿到的地塊，實際項目位于五環外的某在建地鐵附近，樓盤為四層層高的改善性小洋房。

　　“我們今年3月份首次開盤有200多戶，目前僅剩幾十戶，去化率大概有80%。”上述置業顧問表示。

　　在上海，改善性新房去化加快情況也在上演。在青浦，有項目銷售經理稱，客流量較新政前增超一倍；在嘉定，有新盤首開，認購率已超100%。一位上海房產銷售表示，“滬九條”新政出來之后，由于首付比例和貸款利率降低，改善性住房需求得到了明顯釋放。

　　“上海推出的政策，一方面較大滿足單身人口對于核心地段剛需二手房的需求；另一方面，對于多孩家庭增加一套的名額，既能促進住房市場活力，也能滿足家庭真實居住需求，對于促進樓市穩定有明顯作用。”同策研究院研究總監宋紅衛向《證券日報》記者表示，上海當前新房市場分化比較明顯，“滬九條”新政落地后，外圍核心區域及配套較為豐富的項目銷售提升較為明顯。

　　與此同時，歷來6月份也是房企沖刺業績的關鍵節點，《證券日報》記者在走訪的過程中，也發現開發商在通過更大力度的讓利和促銷，吸引購房者。

　　在深圳，多個剛需樓盤銷售人員均告訴《證券日報》記者，首付比例下調降低了客戶的購房門檻，不過價格仍然是客戶最關心的因素。

　　深圳市龍華區某新剛需樓盤銷售人員周蘭（化名）對記者表示，首付比例、利率下調后，訪客數量有所增加，尤其是節假日訪客較多，項目趁勢推出價格優惠。

　　周蘭表示：“項目一期在2021年入市，當時備案價格較高，達到6萬元/平方米至7萬元/平方米，即將推出的項目二期，通過不帶裝修等方式在價格上進行讓步，降至5萬元/平方米左右。”

　　記者在走訪其他樓盤的時候也發現，新房項目普遍推出較為優惠的工抵房、特價房等活動，同時，不少樓盤得房率已經達到90%左右，附帶的較高品質裝修成為吸引購房者的手段之一。

　　“賣舊買新”置換鏈條打通

　　在不少業內人士看來，“517樓市新政”除了提振短期成交量外，還具有一定的長遠影響，其中政策“組合拳”帶動二手房市場回升，激活了房地產市場“賣舊買新”，打通置換鏈條就是其一。

　　“以前沒想過買房的事，畢竟我們畢業也沒幾年，降了（首付）后發現確實也能夠得上，政策放開了，周圍單身的同事不少開始看房。”在上海某醫院工作的小悅（化名）告訴《證券日報》記者，目前主要是在看總價較低的二手房。

　　“當二手房市場加速去化時，意味著因為換房、升級等原因而出售二手房，然后購買新房的這部分人群能夠順利‘賣舊換新’，這將增加新房市場的購房需求，促進新房銷售。”諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪向《證券日報》記者表示。

　　在走訪的過程中，記者也發現，不少新房的購房者均有置換需求。

　　“新政出來后，首付和還款壓力都降低了，我們決定換房。”正在上海嘉定南翔某新樓盤看房的趙女士向《證券日報》記者表示。

　　另一位朱先生亦對記者稱，原有住房房型舊、設施差，早有置換的想法。“之前我們已經把老房子在中介掛著了，但是看的人多、誠心買的人少，現在二手房活躍了，所以我們也來看看新房，提前準備著。”

　　上述嘉定南翔的房產銷售人員則對記者表示，新政出來以后，多孩家庭的置換需求被明顯激活了。

　　除此之外，業主心態的變化則進一步加快了鏈條的聯動。據上海某二手房中介透露，目前售房者主要分為兩類：一類是隨著新政的出臺，本來說價格好談的，現在又不著急賣了；另一類則多是因有置換需求，接受降價出售，如果可以全款付清的話，還可以比同地段的低1萬元/平方米。

　　“二手房市場信心正在修復，表現為新增掛牌量有所下降，議價的幅度在收窄，目前各地也在積極推進‘以舊換新’政策，二手房市場成交量有上升趨勢，置換需求也逐漸釋放，對于一、二手房市場聯動有提升作用。”宋紅衛表示。

　　在關榮雪看來，在新政持續發酵疊加房企加大營銷力度的情況下，6月份新房成交總量或將延續穩步上升趨勢。

　　宋紅衛表示，較以往政策，預計“517樓市新政”的影響面會更廣，影響的時效性也會較之前有所延長，一線城市樓市在新政的提振下，成交量已經逐漸筑底企穩，但是外圍非核心區域及配套較弱的項目，市場熱度仍有待提升。