通過十件大事看懂廣州樓市之變

　　文 羊城晚報記者 陳玉霞

　　變，現(xiàn)代漢語對它的釋義是變化、改變，有重大影響的變化等。轉(zhuǎn)變，用以應對挑戰(zhàn)，并為行業(yè)和企業(yè)謀長遠計，是為2023年房地產(chǎn)領域發(fā)展要義。

　　可以說，2023年是房地產(chǎn)行業(yè)深刻轉(zhuǎn)型之年，也是行業(yè)新、舊模式迭代更替之年。

　　2023年，官方定調(diào)，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化。基于此種判斷，今年從中央到地方，持續(xù)適時地調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好地滿足居民剛性和改善性的住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在廣州市場方面，多區(qū)解除限購措施、增值稅“五改二”、首套房貸利率調(diào)低等樓市、金融等方面的政策，乃至土地市場中“重返價高者得”的出讓規(guī)則等，無一不在竭力促進一二手住宅交易，增強市場信心。

　　作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，歷經(jīng)困難的行業(yè)形勢亟需扭轉(zhuǎn)。基于市場判斷，中央提出加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，成為破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。其中，保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”的推進成為主要任務，這樣的任務將貫穿2024年及以后一段時間。

　　行業(yè)的轉(zhuǎn)型，帶來的不僅有人們對房地產(chǎn)市場的認識轉(zhuǎn)變，更將促成企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的行動轉(zhuǎn)變。重塑房地產(chǎn)行業(yè)、重新定義未來的居住理念，該是時候了。

　　大事1

　　城市更新穩(wěn)步推進

　　吸引社會資本參與老舊小區(qū)改造

　　不論是2023年的工作總結(jié)還是2024年的工作計劃，廣州對實施城市更新工程都著墨不少。

　　通過今年的廣州市政府工作報告可知，2023年，廣州實施城市更新行動取得全新進展，拿出了一線城市應有的擔當作為――新批復城中村改造項目14個，新開工12個。廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局方面介紹，2023年，全市新批復文沖東、廟頭村、湖中村等城中村改造項目，里仁洞村、車陂村、火村二期等改造項目先后取得新進展，12個城中村改造項目在2023年迎來新開工，促進相關(guān)上下游領域?qū)崿F(xiàn)增長。同時，廣州堅持以“繡花”功夫推動老舊小區(qū)改造提檔升級，出臺引入社會資本參與老舊小區(qū)改造、老舊小區(qū)既有建筑活化利用等配套政策，推進廣州北站東側(cè)、江南西等成片連片示范區(qū)改造。吸引社會資本參與老舊小區(qū)改造，開工127個、完工59個，惠及30.4萬人。

　　2024年，廣州仍將“扎實有序穩(wěn)步推進”城市更新工作。持續(xù)完善政策體系，推動出臺廣州市城中村改造條例、城中村改造實施意見、城中村改造工作導則等配套政策。2023年試水的“依法征收、凈地出讓”新模式，今年將繼續(xù)深入實施，并將強力推進廣州新中軸（海珠）、廣州火車站、羅沖圍、環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)四大片區(qū)改造，力爭首開區(qū)實現(xiàn)開工建設。

　　（文 羊城晚報記者 陳玉霞）

　　大事2

　　保障力度持續(xù)加強

　　人才公寓納入保障性租賃住房管理

　　2023年，廣州市的住房保障力度持續(xù)加強。這一年，廣州市制定了住房保障工作五年行動計劃（2023-2027年），出臺支持保障性租賃住房建設的一系列文件，將人才公寓納入保障性租賃住房統(tǒng)一管理，多個人才公寓項目陸續(xù)開工。

　　廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局的公開數(shù)據(jù)顯示，2023年全市共籌建保障性租賃住房7.65萬套，基本建成公租房4441套、共有產(chǎn)權(quán)住房4214套，發(fā)放租賃補貼18450戶。2023年9月1日，廣州成立安居集團，將探索構(gòu)建公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房三大主營業(yè)務同步發(fā)展的住房保障運作體系，搭建住房租賃基金、智慧宜居平臺等助推引擎，形成市場化、專業(yè)化、規(guī)模化的運作模式。

　　今年的政府工作報告明確表示，“加大城中村改造籌建保障性住房力度”。實際上，就在2024年1月，全市首批配售型保障性住房在黃埔區(qū)何棠下城中村改造項目安置區(qū)地塊上開建，在城中村改造過程中同步建設保障房這一重大舉措，在全國開先河，一攬子解決用地、資金、房源等保障房建設“老大難”問題。

　　根據(jù)規(guī)劃，2024年廣州將建立健全以公共租賃住房、保障性租賃住房和配售型保障性住房為主體的租購并舉的住房保障體系，推動保障性住房規(guī)劃建設，籌建配售型保障性住房1萬套、保障性租賃住房10萬套，發(fā)放住房租賃補貼1.8萬戶。

　　（文/羊城晚報記者 陳玉霞）

　　大事3

　　廣州在一線城市中首推房票安置

　　房票未來有望在全市推廣

　　2023年10月，廣州市審議通過的相關(guān)規(guī)劃文件提出，優(yōu)化成本核算與征拆標準，探索房票安置政策機制，拓寬城中村改造資金支持渠道等策略，破解城中村改造難題，提升改造效率。廣州成為了首提房票安置的一線城市。

　　剛步入2024年，廣州房票安置政策就正式落地，首批房票1月5日在荔灣區(qū)石圍塘舊改項目發(fā)出，根據(jù)上述房票信息，房票憑證載明房票類型、購房地址、票面金額、政策性獎勵金額、使用或兌付期限等信息，可由本人或其直系親屬購買“定點入庫”的新建商品房源，多家開發(fā)商的已納入“定點入庫”名錄。

　　房票的出現(xiàn)，打破了“原址回遷+發(fā)放現(xiàn)金”這兩種傳統(tǒng)的補償格局，對被征收人而言，該政策附加的獎勵金額進一步降低了購房負擔，若暫無購房計劃，被征收人所在戶滿足擁有一套在廣州的住房前提下，允許房票在本項目被征收人間互相轉(zhuǎn)讓。另一方面，專家指出房票安置政策推出后或?qū)p少安置房建設，有利于舊改的效率提高和成本控制，對市場而言，還有利于消化當下大量的庫存商品房。

　　據(jù)悉，下一步，廣州將在全市推廣“房票安置”，房票將全市通用，可跨區(qū)購買廣州“房源超市”中的房屋。其中，荔灣區(qū)將在聚龍灣、花地河西片區(qū)等項目大力推廣房票安置模式。 （文/圖 羊城晚報記者 徐煒倫）

　　大事4

　　廣州多區(qū)解除限購

　　購房減負政策頻出

　　2023年，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，迫切需要通過政策調(diào)控手段加快市場企穩(wěn)。從全國來看，五年期以上LPR（貸款市場報價利率）雖然全年只下降了一次，但4.2%的水平已是近十年歷史新低，全國多個城市首套房貸利率已低于該數(shù)值。另外，2023年全國存量首套房貸利率統(tǒng)一下調(diào)，市民房貸月供少則省下一兩百元，多則省下上千元。2024年1月起，部分城市還根據(jù)最新的LPR進一步下調(diào)存量首套房貸利率，進一步降低購房人負擔。

　　從廣州來看，2023年9月將首套房商貸利率下限降至LPR-10BP（基點），即4.1%。在此之前，廣州還落實了“認房不認貸”的購房政策，即無論有無房貸記錄，首套房的首付均為三成，曾購過房者至少可以少付一成的首付，降低了購房成本。另外，2023年9月20日，廣州優(yōu)化限購政策，黃埔、番禺、白云四個鎮(zhèn)等區(qū)域解除限購，同時，二手房增值稅免征期“5年改2年”，非戶籍人口首套房購置納稅或社保年限從5年收縮至2年，進一步促進商品房流通，更好地滿足外來人口扎根廣州的需求。

　　住房公積金方面，廣州于2023年6月發(fā)布通知，對生育二孩及以上的家庭使用住房公積金貸款購買首套自住住房的，兩人最高貸款金額提高至130萬元。2023年11月，廣州使用公積金貸款買房最低首付調(diào)整為兩成，進一步激發(fā)購房熱情。

　　（文/羊城晚報記者 徐煒倫）

　　大事5

　　住宅成交量實現(xiàn)增長

　　二手住宅漲幅高于一手住宅

　　2023年是經(jīng)濟逐漸復蘇的一年，對支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)而言，市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，住宅成交行情也發(fā)生了結(jié)構(gòu)性變化。根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2023年廣州一二手住宅累計成交181246宗，其中一手房成交72246宗，與2022年基本持平，二手住宅成交達109000宗，比2022年多成交約2.6萬宗。

　　克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2023年廣州全市一二手住宅成交面積均實現(xiàn)同比增長，其中一手房成交824萬平方米，同比增長7%，成交均價為37873元/平方米，同比微漲2%，二手房成交面積近五年第二高，達到1054萬平方米，同比上漲37%，也是近五年來二手房成交面積首次超越一手房。

　　廣州中原研究發(fā)展部分析認為，全市近兩年土地供應量減少以及舊改進度緩慢，導致全新樓盤較少，存量項目“內(nèi)卷”激烈，全市共有8個區(qū)價格回調(diào)，購房者觀望情緒較濃。

　　克而瑞廣佛區(qū)域首席市場分析師肖文曉表示，廣州全年市場波動發(fā)展，出現(xiàn)兩次脈沖行情：3-4月疫情過后需求集中釋放，小陽春如期而至；5-8月后勁不足，成交陷入低谷；9-10月份政策利好出臺，市場再度復蘇；年末以消化前期利好為主，平穩(wěn)收官。

　　肖文曉認為，出于對房企資金鏈承壓和一手房交付風險的擔憂，更多的購房者轉(zhuǎn)向購買確定性更高的二手房，同時，二手房掛牌量大增，議價空間更大，性價比突出。另外，以“920”新政為代表的政策助力效果明顯，置換個稅返還、增值稅“5年改2年”等利好接踵而至，利好二手房交易。

　　（文/羊城晚報記者 徐煒倫）

　　大事6

　　剛需市場競爭激烈

　　讓利措施促成交

　　2023年的廣州樓市，可謂從年頭“卷”到年尾。“卷”，即競爭激烈，同個區(qū)域，或同個板塊內(nèi)同質(zhì)化產(chǎn)品較多，面對相似的客群，只能通過各種方式搶占市場。這一點上，在主流的剛需市場中體現(xiàn)尤為明顯。

　　在克而瑞的成交統(tǒng)計中，2023年，廣州一手住宅80-100平方米的剛需、剛改產(chǎn)品套數(shù)占比為38%，占市場主流地位；總價方面，200萬元以下低總價物業(yè)成交套數(shù)占比依然最大，達31%，總價200萬-400萬元的中低價位住宅成交套數(shù)小幅提升，占比36%，說明剛性購房需求支撐仍在。

　　從多家專業(yè)機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可見，除了天河、海珠和番禺等區(qū)因多個高端項目成交拉升了整體均價外，其余區(qū)域因為貨量大、競爭激烈等原因?qū)е聜€盤和整體均價呈現(xiàn)不同程度下降――讓利促銷，成為剛需項目促進成交的主要手段。

　　例如，在南沙，無論是代表成熟配套的區(qū)府板塊，還是被視為具有發(fā)展?jié)摿Φ臋M瀝島板塊，都在以各種形式讓利促銷。橫瀝島上較有代表性的灣區(qū)金融城，2021年均價在3.6萬元/平方米左右，該項目不久前推出的6套一口價單位，單價已經(jīng)下探到了3萬元左右；城市界面相對老舊一些的南沙區(qū)府附近，部分距地鐵較遠的項目，如保利時光印象更是在上半年依靠130萬元的最低總價吸引了眾多目光，接近清盤。中心區(qū)也不例外，以荔灣區(qū)花地灣板塊為例，2023年12月內(nèi)相近的時間里中海浣花里、保利和頌及萬匯天地朗庭等項目同臺競爭，最低單價報低至4.2萬元，300萬元左右能購置地鐵旁三房，成為2023年年底剛需市場“卷卷不休”的典型代表之一。

　　（文/羊城晚報記者 范晗越 陳玉霞）

　　大事7

　　土地市場兩極分化

　　土拍重回價高者得

　　隨著2023年12月29日海珠區(qū)琶洲西AH040331地塊以75670元/平方米的價格刷新廣州土拍樓面地價紀錄，2023年廣州土拍正式落下帷幕。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年廣州涉宅用地供應64宗，供應總建筑面積966.69萬平方米，同比去年增長4%；成交43宗，成交總建筑面積638.82萬平方米，同比去年減少22%。43宗地塊總成交額為1182.543億元，同比減少3%。在成交的43宗涉宅用地中，有16宗溢價地塊，其中包含了11宗搖號地塊，溢價地塊占比達到37%，同比去年提升18%，這是廣州實行集中供地以來溢價地塊占比最高的一年。其主要原因是多宗優(yōu)質(zhì)宅地的支撐，包括番禺區(qū)漢溪大道北側(cè)地塊、海珠區(qū)上涌果樹公園地塊、海珠區(qū)琶洲西區(qū)AH040331地塊等，全年內(nèi)，共有4宗地塊的樓面地價進入了廣州歷史涉宅用地樓面價前十位。

　　優(yōu)質(zhì)地塊不斷刷新紀錄的同時，外圍區(qū)域，甚至中心區(qū)整體素質(zhì)相對較低的地塊遇冷的情況也有所增加，從撤牌率來看，2023年廣州涉宅用地撤牌21宗，撤牌率達33%，為近三年新高。2021年、2022年，廣州各區(qū)中涉宅地塊成交數(shù)量第一的分別為增城區(qū)和白云區(qū)，南沙區(qū)也一直在各區(qū)中位居前列，但2023年，上述幾區(qū)中流拍、撤牌的現(xiàn)象并不鮮見，在年末，天河區(qū)位于奧體板塊的黃村三聯(lián)路地塊也因無人出價流拍，在樓市兩極分化的前提下，開發(fā)商集中資源爭奪優(yōu)質(zhì)地塊，土地市場的兩極分化也不可避免。

　　琶洲西地塊的高溢價率與2023年末廣州土拍解除限價也不無關(guān)系，2023年11月，黃埔區(qū)一宗宅地出讓公告中提到“本次國有土地使用權(quán)掛牌出讓按照價高者得原則確定競得人”，標志著自2021年起執(zhí)行的土拍限地價封頂搖號政策結(jié)束。克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉分析認為，廣州土拍原來在防過熱時期出臺的限制性調(diào)控措施均已退出，是一次積極的市場化嘗試。

　　（文/羊城晚報記者 范晗越）

　　大事8

　　計容新規(guī)落地

　　“高得房率”戶型入局

　　2023年11月，《廣州市建筑工程容積率計算辦法》發(fā)布，對住宅半開敞空間半算計容比例適當放寬，此類空間包括入戶花園、生活陽臺、大進深的多功能陽臺等，購房者購房時只需要計算一半的面積。另外，2023年7月28日，廣州印發(fā)《進一步優(yōu)化審批服務機制惠企利民促進經(jīng)濟社會發(fā)展若干措施（第三批）》，其中規(guī)定將突出住宅建筑外墻結(jié)構(gòu)邊線的飄窗最大進深尺寸由0.5米放寬至0.8米，而飄窗的計容空間也只計算一半。

　　上述變動在樓盤落實后，意味著購房者得到“送一半面積”的空間增多，開發(fā)商對戶型的打造有了更多的可能性。新規(guī)之下，廣州不少樓盤聲稱“通過了審批”，在市面上推出一系列“高得房率”的項目，“使用率達110%”“70平方米可以做三個房間”“拿到的面積比買到的面積還多”等營銷聲勢不斷。

　　從記者走訪的情況來看，這些樓盤多是利用了陽臺、飄窗等“送一半”的空間與花池等“全贈送”空間進行合理利用，宣稱為“創(chuàng)意空間”，后期交付使用時需進行封窗、打通墻體等裝修操作才能實現(xiàn)多出一兩個房間，部分購房者對風險問題表示擔憂。

　　不過，由于實際“得房率”較高，在同等房價水平能獲取更多的居住空間，這些項目仍讓不少購房者感到頗有性價比，截至目前，廣州多區(qū)都出現(xiàn)了以計容新規(guī)報建的新樓盤，有樓盤還稱，其熱門戶型在開售以后需要搖號才能確定歸宿。

　　（文 羊城晚報記者 徐煒倫）

　　大事9

　　千萬元級別高端住宅成交創(chuàng)新高

　　改善性購房需求強烈

　　2023年廣州高端住宅市場表現(xiàn)亮眼

　　2023年廣州高端的一手住宅成交活躍。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，二套房、置換等政策利好加速兌現(xiàn)，改善型購買力加快入場，120-180平方米以上大面積產(chǎn)品成交量均錄得提升，800萬元以上高端市場繼續(xù)表現(xiàn)強勢。

　　“‘兩頭熱、中間冷’是2023年廣州一手住宅成交行情的一大特征。”克而瑞廣佛區(qū)域首席市場分析師肖文曉表示，2023年廣州800萬元以上共成交7613套，同比增長約41.19%，成交均價超過8萬元/平方米，其中1000萬元以上的物業(yè)共成交4993套，再度刷新歷史新高。肖文曉認為，盡管目前經(jīng)濟仍在復蘇階段，但大宗的住宅產(chǎn)品仍是不少人的資金避險手段，同時，廣州市面上一批高顏值、高科技的新派高端住宅大放異彩，產(chǎn)品更新?lián)Q代，重回用戶思維，優(yōu)質(zhì)的人居體驗吸引高凈值人群加快入市節(jié)奏。

　　廣州中原研究發(fā)展部表示，2023年廣州千萬元總價的住宅成交總數(shù)占比達到了6.7%，但該機構(gòu)認為，雖然總體成交量可觀，但并不代表所有項目都“過得很好”，據(jù)統(tǒng)計，2023年廣州千萬元住宅成交排名前十的項目占總成交的58%，購房者更偏好將資金投入到琶洲南、白鵝潭等市內(nèi)核心板塊。

　　（文 羊城晚報記者 徐煒倫）

　　大事10

　　保交付，提質(zhì)量

　　“交付力”成房企實力重要指標

　　保交付事關(guān)群眾切身利益，保的是民生，穩(wěn)定的是民心，據(jù)不完全統(tǒng)計，2023年，廣州市交付項目超過120個，僅上半年便有兩萬多套新房交到業(yè)主手中，其中，既有中海觀瀾府、御溪世家、新世界云耀等高品質(zhì)交付“優(yōu)等生”，也不乏廣州陽光半島這類出險后又重新盤活的項目。

　　2021年入市的中海觀瀾府在2023年6月開始了第一批交付，全玻璃幕墻、曲線型陽臺、金色外墻燈光等特點使得項目成為了珠江后航道的一道亮麗風景線。同樣在2021年開盤的新世界云耀也在2023年年中開始了首批交付，交付前夕，項目專門以頗具浪漫色彩的亮燈儀式向業(yè)主們宣告新生活的開始。

　　位于南沙的廣州陽光半島在時隔三年后終于迎來了首批業(yè)主的收樓，這個當年的熱盤，原開發(fā)商出險后，該項目一度陷入停工狀態(tài)，但在2022年由央企中航信托控股后，項目便開始盤活復工，總算在2023年6月迎來了早就該到來的煙火氣。

　　如今，“交付力”已然成為行業(yè)和買家對開發(fā)商評估的重要一環(huán)，走進各大樓盤的營銷中心，“國企”“央企”“信用評級”等詞語都常被印在宣傳欄顯眼處成為實力的證明。在經(jīng)濟條件允許的情況下，選擇有實力的開發(fā)商，已經(jīng)是購房者的共識之一。

　　（文/羊城晚報記者 范晗越）