房地產調整優化政策密集發布

　　近日，住建部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，給出了“認房不認貸”政策具體實施標準，并將相關政策納入“一城一策”政策工具箱。財政部官網公布兩項針對房地產市場的稅收優惠政策，涉及居民換購住房、公租房等多個方面。

　　業內人士表示，多個部委集中發布房地產調整優化政策，目的是降低居住成本，更好滿足剛性以及改善性住房需求，下一步地方相關政策落地將明顯提速，房地產市場端有望企穩。

　　8月25日，住建部等三部門加速推進“認房不認貸”政策納入地方自選“工具箱”，明確居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

　　就在同一日，財政部、住建部、稅務總局等三部門發布延期換購住房退還個人所得稅政策，將去年9月30日出臺、原本將于今年底到期的置換住房退個稅政策，延期到2025年底。即2025年12月31日前出售自有住房并在1年內重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

　　招聯首席研究員董希淼表示，二套房認定標準優化，疊加退稅優惠，將有助于降低居民住房消費負擔，更好地滿足居民剛性和改善性住房消費需求，進一步提振居民住房消費意愿。

　　廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，交易成本降低，疊加前面“認房不認貸”政策的落地，改善型需求釋放的同時，部分小戶型、低總價的二手剛需房源也將釋放，有利于剛需上車，從而形成剛需和改善型需求良性循環，帶動房地產市場逐漸穩定。

　　“‘認房又認貸’是典型的市場過熱時期出臺的限制性交易政策。”克而瑞研究中心副總經理楊科偉表示，“認房又認貸”主要是銀行發放貸款時評判首套房、二套房的標準，意味著只要在全國有過貸款記錄，再次申請貸款按照二套房來發放。此次政策調整是隨著市場供需關系轉變適當優化，以支持和鼓勵合理購房需求有序釋放。

　　招商宏觀分析師張靜靜表示，根據公開信息整理，目前仍在執行“認房又認貸”的主要是一線和部分二線城市，包括北京、上海、廣州、深圳、西安、廈門、成都、長沙、合肥、福州、武漢、青島、寧波、重慶、石家莊等。按國家統計局數據計算，2021年全年，上述城市貢獻了全國房地產開發投資完成額的28.3%、商品房銷售金額的30.1%。考慮到近兩年其他非認房認貸地區面臨更大的房地產下行壓力，目前上述城市的貢獻比重應較2021年有進一步提高。

　　“預計政策工具主要釋放剛需和改善需求，有助于提振房地產行業景氣度。”張靜靜說。

　　實際上，近期中央已就住房政策多次表態。7月24日召開的中央政治局會議提出，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。27日住建部部長在建筑企業座談會上，指明政策三大優化方向――降首付、降利率、落地“認房不用認貸”。8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議指出，對于房地產相關政策，重點包括落實好“金融16條”、精準實施差別化住房信貸、引導房貸利率和首付比下降、調整存量房貸利率。

　　政策的明確，讓地方調整更有方向。浙江省嘉興市發布《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的措施》，其中包含取消全部住房行政限制性措施、上調住房公積金貸款最高限額、實行土地預出讓制度、加強規劃條件管控、支持房地產企業健康發展合理融資需求、提升住宅建筑品質等。同時明確，首套房住房公積金貸款，最低首付款比例繼續執行20%，二套房住房公積金貸款最低首付款比例30%執行。商業貸款方面，指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

　　對于后續是否會有更多城市跟進，楊科偉表示，此次發文后，“認房不認貸”將在地方加速落地。下一步，房地產限購、限貸、限售等措施將繼續優化，比如降低二套房貸利率下限、調整較高的存量房貸利率等，從需求側發力激發居民住房消費需求，更好地推動房地產市場平穩健康發展。