“提前還房貸”再度升溫 調(diào)整存量房貸利率呼聲漸起

　　本報記者 彭 妍

　　目前，各地陸續(xù)取消房貸利率下限，新發(fā)住房貸款利率創(chuàng)下新低。首套房或二套房貸款利率也多數(shù)進(jìn)入“3時代”。相對而言，此前購房客戶的存量房貸利率仍維持在4%以上。相比于新發(fā)放房貸的利率，二者之間的差距拉大，部分購房客戶將“提前還貸”提上了日程。

　　《證券日報》記者從北京地區(qū)多家銀行了解到，目前提前還貸的客戶較多，辦理提前還房貸業(yè)務(wù)需要至少提前一個月進(jìn)行預(yù)約。

　　多因素催熱“提前還貸”

　　自5月17日多項支持房地產(chǎn)重磅政策發(fā)布以來，多地紛紛出臺落實細(xì)則。貝殼研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月份百城首套主流房貸款利率平均為3.45%，較4月份下降12個基點；二套主流房貸款利率平均為3.9%，較4月份下降26個基點。5月份首套、二套主流房貸款利率較去年同期分別回落55個基點和101個基點。相對而言，此前購房客戶的存量房貸利率仍維持在4%以上。

　　在此背景下，部分客戶選擇對存量房貸提前還款。《證券日報》記者從北京地區(qū)多家銀行了解到，目前有意提前還房貸的客戶不在少數(shù)。

　　一家國有大行負(fù)責(zé)房貸業(yè)務(wù)的工作人員向記者透露，目前提前還貸的人群主要集中于“存量老客戶”或者“存量二套房貸客戶”。

　　東方金誠首席宏觀分析師王青對《證券日報》記者表示，提前還貸背后的原因不僅是存量房貸利率與新發(fā)放房貸利率差距，更重要的是存量房貸利率普遍高于居民理財?shù)耐顿Y收益率。

　　在房貸新政落地前，今年居民提前還貸行為就已明顯增多。根據(jù)國泰君安證券研報數(shù)據(jù)，2024年2月份以來，居民早償率指數(shù)加速上行，4月份達(dá)到37%的歷史高位（刨除2023年10月份的技術(shù)性調(diào)整）。

　　存量房貸利率會否下調(diào)

　　在“提前還貸”再度升溫背景下，關(guān)于調(diào)降存量房貸利率的呼聲也日漸高漲。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，存量房貸利率有望迎來下調(diào)。王青表示，考慮到自去年9月份上一輪存量房貸利率下調(diào)以來，截至今年5月份，新發(fā)放房貸利率已下調(diào)38個基點，其他各類市場利率都有不同程度下行，加之近期“提前還貸”再現(xiàn)升溫跡象，新一輪存量房貸利率下調(diào)的必要性在上升。

　　在王青看來，“提前還貸”大量出現(xiàn)首先會影響銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致銀行低風(fēng)險高收益的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)規(guī)模縮水。

　　南開大學(xué)金融發(fā)展研究院院長田利輝對《證券日報》記者表示，如果存量房貸利率下調(diào)，短期內(nèi)可能會減少銀行的利息收入，影響銀行的利潤水平。長期來看，較低的利率有助于刺激房地產(chǎn)市場，增加貸款需求，從而可能對銀行業(yè)務(wù)產(chǎn)生正面影響。

　　田利輝建議，銀行可以對存量房貸利率實行差異化管理，為不同客戶群體提供更加個性化的利率調(diào)整方案。銀行還可以考慮推出新的貸款產(chǎn)品或服務(wù)，比如固定利率貸款、利率互換等，幫助客戶替換現(xiàn)有貸款結(jié)構(gòu)并對沖利率風(fēng)險。