住房“以舊換新”釋放置換需求

　　近段時(shí)間以來，多個(gè)城市出臺(tái)房地產(chǎn)優(yōu)化調(diào)整政策，進(jìn)一步推動(dòng)需求釋放，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。其中，“以舊換新”政策最受各方關(guān)注。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，目前已有南京、哈爾濱、鄭州等超50個(gè)城市支持住房“以舊換新”。各地為何出臺(tái)住房“以舊換新”政策？有哪些實(shí)施舉措？目前實(shí)施效果如何？政策落地過程中還有哪些難點(diǎn)？帶著這些問題，記者進(jìn)行了采訪。

　　各地積極行動(dòng)

　　進(jìn)入二季度，不少城市住建部門密集出臺(tái)住房“以舊換新”政策。

　　4月1日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局等部門發(fā)布《鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》，進(jìn)一步激活二手住房市場(chǎng)，支持群眾改善性住房需求，促進(jìn)鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需匹配。

　　據(jù)了解，鄭州今年計(jì)劃完成1萬套住房的“賣舊買新、以舊換新”。

　　鄭州城發(fā)安居公司執(zhí)行董事兼總經(jīng)理于通介紹，截至4月底，共接聽群眾來電413個(gè)，現(xiàn)場(chǎng)接待群眾來訪38人次，網(wǎng)絡(luò)報(bào)名申請(qǐng)368個(gè)。經(jīng)初審，符合收購(gòu)條件的房源達(dá)194套，共有27套房源客戶確認(rèn)換房意向。準(zhǔn)備換房的鄭州市民趙磊表示，以前換房擔(dān)心賣不掉舊房，“以舊換新”政策讓我們換房有了信心，期待這樣的政策能夠帶來更多的實(shí)惠和便利。

　　4月18日，長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)《關(guān)于支持居民購(gòu)買改善住房的通知》，長(zhǎng)沙全市范圍內(nèi)通過“以舊換新”購(gòu)買新房的，可按照“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，享受首套房首付比例和按揭利率優(yōu)惠；購(gòu)買新房申請(qǐng)住房公積金貸款的，在原有基礎(chǔ)上上調(diào)最高貸款額度，同時(shí)不再審查購(gòu)房者資格條件。

　　深圳也于近日推出了住房“以舊換新”相關(guān)政策。記者從深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)獲悉，為加快深圳市商品住房流通，提升交易便利度，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)于2024年5月1日至2025年4月30日，聯(lián)合開展深圳市商品住房“換馨家”活動(dòng)，為期1年。目前，已有13家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、21家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)明確表示參與本次活動(dòng)。

　　專家表示，“以舊換新”打通一手、二手住房置換鏈條，將促進(jìn)一手、二手住房聯(lián)動(dòng)。

　　規(guī)則因城而異

　　出臺(tái)政策支持住房“以舊換新”的城市越來越多，不少城市拿出了“真金白銀”。在“以舊換新”的要求與操作方面，各城市有所不同。

　　鄭州的“以舊換新”方案主要有兩種方式。一是政府指定鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司作為收購(gòu)主體，對(duì)部分區(qū)域位置優(yōu)越、教育等產(chǎn)業(yè)配套完善的二手住房進(jìn)行收購(gòu)，以此鼓勵(lì)群眾通過“賣舊買新、以舊換新”的方式購(gòu)買改善性新建商品住房。收購(gòu)的房源將用作保障性租賃住房，持續(xù)完善鄭州市保障性租賃住房區(qū)域布局。目前，這一舉措已在金水區(qū)、鄭東新區(qū)等區(qū)域先行試點(diǎn)，并計(jì)劃在全市范圍內(nèi)逐步推廣實(shí)施。

　　二是政府鼓勵(lì)群眾通過市場(chǎng)化自由交易實(shí)現(xiàn)“賣舊買新、以舊換新”。通過降低交易成本、優(yōu)化交易流程等方式，為群眾提供更加便捷、高效的換房服務(wù)。

　　鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次方案的出臺(tái)，是在深入調(diào)研和分析市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，結(jié)合鄭州市實(shí)際情況制定的。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，二手房“以舊換新”屬于最近兩年各地的創(chuàng)新舉措。此次鄭州明確地方城投或國(guó)企收購(gòu)舊房源用作保障性住房，與保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”進(jìn)行了有序?qū)印Ｏ噍^此前企業(yè)自發(fā)、散點(diǎn)式的“以舊換新”操作，鄭州等地是政府指導(dǎo)引領(lǐng)、系統(tǒng)有序規(guī)劃的操作。

　　在深圳，住房“以舊換新”活動(dòng)面向深圳市區(qū)域內(nèi)所有計(jì)劃出售二手商品住房（舊房）并購(gòu)買新建商品住房（新房）的購(gòu)房居民（換房人），通過鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)與換房人簽署協(xié)議，開展“賣舊+買新”的換房聯(lián)動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)換房人意向購(gòu)買的新房設(shè)定一定期限的“解約保護(hù)期”；在此期間，中介機(jī)構(gòu)優(yōu)先推動(dòng)換房人舊房交易，縮短交易周期。在協(xié)議約定期限內(nèi)，如舊房售出，開發(fā)企業(yè)和換房人按約定繼續(xù)完成新房交易手續(xù)；如舊房未售出，開發(fā)企業(yè)和換房人按約定解除協(xié)議并無條件退款，換房人無需承擔(dān)違約責(zé)任。

　　意在滿足需求

　　“以舊換新”政策要達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，關(guān)鍵在于能否滿足群眾需求。鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處副處長(zhǎng)婁延山表示，出臺(tái)“賣舊買新”政策方案，旨在進(jìn)一步支持群眾改善性住房需求，激活存量住房市場(chǎng)，促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需匹配，構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展新模式。

　　鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)葉琦介紹，鄭州市試點(diǎn)階段“賣舊買新、以舊換新”的二手房收購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)要求是普通商品住房，竣工備案期不超過15年，建筑面積在120平方米以下，范圍在鄭州市三環(huán)以內(nèi)金水區(qū)、鄭東新區(qū)區(qū)域，住房不存在查封、貸款、租賃等情況，小區(qū)具備正常的物業(yè)服務(wù)。“買新”則在“賣舊買新”新房房源庫(kù)中選擇，市民可結(jié)合自身生活、子女教育、工作通勤等需求選擇。

　　支持居民購(gòu)買改善性住房，旨在適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化。長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，此次全面優(yōu)化長(zhǎng)沙房地產(chǎn)限購(gòu)政策，實(shí)施“以舊換新”，將滿足居民多層次多樣化購(gòu)房需求，有利于充分釋放市場(chǎng)潛力。另外，加強(qiáng)一手房、二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，有利于全市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)中向好，從而促進(jìn)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康高質(zhì)量發(fā)展。

　　深圳市樂有家房產(chǎn)交易有限公司是參與“以舊換新”活動(dòng)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)之一。樂有家對(duì)“以舊換新”客戶調(diào)研結(jié)果顯示，客戶參與的主要原因是希望借此快速賣出舊房。樂有家營(yíng)銷總裁賀玲認(rèn)為，目前，商品住房市場(chǎng)“賣一買一”改善置換需求增多。該模式能讓客戶以低門檻、有保障地選擇更有品質(zhì)的新房項(xiàng)目，加快推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存，有利于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　中指研究院河南公司總經(jīng)理梁波濤認(rèn)為，“以舊換新”有望在提高樓市活躍度方面起到積極作用，未來或有更多城市參與進(jìn)來，促進(jìn)改善性住房需求釋放。 （經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者 夏先清 楊子佩 楊陽騰 謝 瑤）