多地限購松綁 房地產(chǎn)政策優(yōu)化再加碼

　　本報記者 王彤旭

　　近期，多地樓市出臺重磅政策。1月30日，上海優(yōu)化住房限購政策，支持非上海市戶籍單身人士購房。同日，蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局一位工作人員對中國商報記者表示，購買新房、二手房不做購房資格審核，新房限售政策仍為兩年。此前的1月27日，廣州市人民政府辦公廳印發(fā)通知，放開120平方米以上的戶型限購。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認為，廣州、上海及蘇州出臺樓市政策之后，北京、深圳逐步調(diào)整限購政策的預期越來越強。

　　上海放開單身限購

　　上海新政明確，自1月31日起，在上海連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅已滿5年及以上的非上海市戶籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購1套住房，以更好滿足居民合理住房需求，促進職住平衡、產(chǎn)城融合。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進分析，上海本次政策主要在幾個方面做出了調(diào)整。首先，取消非上海市戶籍單身人士限購。此前非上海市戶籍人士購房需滿足“5年社保+已婚”條件，而現(xiàn)在取消了“已婚”條件。其次，明確優(yōu)化限購區(qū)域范圍。此次非上海市戶籍單身人士可在外環(huán)以外區(qū)域限購一套住房，但崇明區(qū)除外。外環(huán)以外區(qū)域約占上海市六成的房源量和交易量，這一政策可更好滿足相關(guān)群體首套房或剛需房置業(yè)需求。再次，更優(yōu)人才購房政策繼續(xù)實施。此次優(yōu)化政策與人才安居購房政策形成梯度政策體系。自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)、青浦新城、奉賢新城以及金山南轉(zhuǎn)型等重點區(qū)域，繼續(xù)實施已出臺的更優(yōu)人才安居購房政策，即繳納社保或個稅滿3年即可購房。

　　“該舉措能夠滿足多樣化和多元化住房需求，更好促進區(qū)域職住平衡和產(chǎn)城融合。”嚴躍進表示。

　　蘇州全面取消限購

　　在上海放寬限購政策之際，蘇州也出臺相關(guān)政策，且實施力度更大：全面取消限購，不再對購房資格進行審查，購房不再限面積及套數(shù)，但新房限售政策仍為兩年。

　　“蘇州不做購房資格審核，其實就是完全放松了購房資格，這是對限購的最大松綁。”嚴躍進在接受中國商報記者采訪時表示。

　　事實上，這并非蘇州首次進行樓市松綁。2023年9月，蘇州市出臺《關(guān)于促進全市經(jīng)濟持續(xù)回升向好的若干政策措施》的通知，明確滿足改善性住房需求，對于購買120平方米及以上商品住房不再進行購房資格審核。

　　“從蘇州此次放松的邏輯來說看，此前是松綁了中大戶型的物業(yè)，而現(xiàn)在相當于放松了中小套型物業(yè)。這說明松綁尺度加大，也使得各類戶型的物業(yè)都可以認購。”嚴躍進表示。

　　而蘇州持續(xù)優(yōu)化樓市政策，此次又取消了限購，或與當?shù)厥袌隹傮w較為低迷有關(guān)。克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年12月蘇州新建商品住宅成交面積48萬平方米，環(huán)比增長17%，同比下降26%。累計來看，蘇州2023年全年新建商品住宅成交面積571萬平方米，同比下降22%。從房價變化來看，2023年12月蘇州市場均價為28437元/平方米，環(huán)比下降0.7%，同比下降3.43%。

　　中指研究院蘇州分院高級分析師金珂表示，蘇州此次開放限購，一方面與2024年江蘇省政府工作報告提及的“一城一策”調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策、支持盤活存量土地，有力有序有效消化存量商品房等相呼應(yīng)；另一方面也可以打開需求端，對蘇州吸引更多外來人才產(chǎn)生一定的積極作用。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，在剛剛過去的12月，一線城市二手房價格環(huán)比下跌1.1%，房地產(chǎn)市場下行的壓力依然加大。2024年1月的前四周，一線城市北京、上海、廣州、深圳新房交易環(huán)比分布為-36.8%、60.9%、-3.6%、-10.8%，市場整體仍舊在下行。

　　政策“組合拳”或在路上

　　1月26日，住建部在城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制部署會上明確，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策。

　　李宇嘉認為，這意味著要將調(diào)控權(quán)力交給地方，把穩(wěn)定行業(yè)和市場的責任也交給地方，夯實地方主體責任，實現(xiàn)權(quán)責對等，提高政策響應(yīng)速度，更好地維護市場的穩(wěn)定。不論是廣州1月27日對限購政策進行松綁，還是蘇州、上海出臺的樓市新政，都是在這種背景下產(chǎn)生的。

　　“近期房地產(chǎn)支持政策持續(xù)在樓市需求端發(fā)力，應(yīng)該說找準了當前樓市低迷的癥結(jié)所在。特別是一線城市政策的變化往往具有風向標作用，這預示著2024年第一季房地產(chǎn)支持政策有望全面加碼。”東方金誠首席宏觀分析師王青表示。

　　嚴躍進認為，近期廣州和蘇州的限購放松，對于理解政策邏輯具有積極作用。這說明2024年是限購全面放松的重要一年，有別于2023年的局部放松邏輯。

　　李宇嘉認為，預計北上深等城市下一步的政策調(diào)整會收縮限購范圍，逐步取消外圍區(qū)域限購，以解決外圍區(qū)域去化困難的問題。如果市場依然低迷，在完成外圍區(qū)域限購調(diào)整以后，接下來才會考慮中心區(qū)如何調(diào)整限購政策。

　　“我們判斷，后期政策面將通過下調(diào)房貸利率下限等方式，持續(xù)對房地產(chǎn)行業(yè)實施定向降息，這方面的政策空間較大。”王青表示，考慮到樓市具有“買漲不買跌”的特點，限購政策往往在樓市過熱時有較好的降溫作用，而在樓市偏冷時，放開限購作用相對較弱。當前重點仍是要進一步下調(diào)居民房貸利率，這是降低居民購房成本，扭轉(zhuǎn)樓市預期的關(guān)鍵一招。

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　　房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制加快落地

　　近日，在住建部、金融監(jiān)管總局召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制部署會后，各地迅速行動、抓緊落實。

　　目前，廣西南寧市已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，并向當?shù)亟鹑跈C構(gòu)推送了第一批107個房地產(chǎn)項目“白名單”。“白名單”中的北投荷院項目已獲得民生銀行南寧分行3.3億元開發(fā)貸款。

　　重慶市也通過房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，梳理出第一批房地產(chǎn)項目“白名單”314個，融資需求約830億元，涉及22家融資機構(gòu)。重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會相關(guān)負責人稱，將房地產(chǎn)開發(fā)項目納入“白名單”后，將通過各區(qū)縣房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)專班，搭建政銀企融資協(xié)調(diào)平臺，指導項目“白名單”企業(yè)和主融資金融機構(gòu)，積極推動項目融資。

　　云南已組織指導16個州（市）通過房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，篩選確定了第一批房地產(chǎn)“白名單”項目619個，融資需求1519億元，并及時推送到各有關(guān)金融機構(gòu)。其中，昆明市第一批房地產(chǎn)項目“白名單”212個，融資需求約916億元。

　　湖北也確定了第一批221個房地產(chǎn)項目“白名單”，經(jīng)過城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制審核，已經(jīng)推送至各金融機構(gòu)，涉及16個市州、融資需求712億元。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，從項目層面落地給予融資支持，對于銀行來說風險更為可控，將進一步提升銀行對房地產(chǎn)的融資支持力度及放款速度，從而能提升行業(yè)供給側(cè)及增強“保交付”能力，改善行業(yè)基本面。

　　國金證券認為，在供給側(cè)，主管部門積極推進城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，支持房企合理的融資需求，首批房地產(chǎn)項目名單有望在近期落地并爭取貸款；在需求側(cè)，繼上周廣州放開120平方米以上限購后，上海放松了外環(huán)外單身限購，蘇州全域放開限購，核心城市正進一步加大政策力度，助力房地產(chǎn)市場企穩(wěn)。

　　??華福證券表示，調(diào)控政策的持續(xù)寬松，有望帶動購房預期的持續(xù)改善，釋放有效購房需求。特別是在當前政策基調(diào)下，調(diào)控政策的決策權(quán)進一步下放，在當前廣州、上海等城市持續(xù)實施寬松限購政策的基調(diào)下，其他城市有望進一步跟進，帶動市場修復。（王彤旭）