經(jīng)營性物業(yè)貸款新規(guī)出臺(tái) 進(jìn)一步盤活房企優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)

　　本報(bào)記者 謝 嵐 見習(xí)記者 陳 瀟

　　房企融資端迎來重磅利好。1月24日晚間，中國人民銀行辦公廳、金融監(jiān)管總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》（以下簡稱《通知》）。這也是首次對(duì)商業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行明確，明確經(jīng)營性物業(yè)貸款的定義，并將商業(yè)性房地產(chǎn)范疇擴(kuò)圍；同時(shí)明確貸款額度和貸款期限等內(nèi)容，拓寬資金用途，擴(kuò)大經(jīng)營性物業(yè)貸款使用范圍。

　　整體來看，《通知》的兩方面內(nèi)容備受房企關(guān)注。一是在用途方面，此前，經(jīng)營性物業(yè)貸款僅限于歸還用于建造該經(jīng)營性物業(yè)的貸款或升級(jí)改造，《通知》則放寬了房企貸款使用范圍，2024年底前，對(duì)規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其集團(tuán)控股公司存量房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)貸款和公開市場債券。

　　西南證券研究員周雅婷表示，這一方面可以有效盤活房企所持有的綜合效益較好的經(jīng)營性物業(yè)等存量資產(chǎn)，提高資金使用效率；另一方面，也可以豐富資金融通渠道，為房企提供更充足的資金支持，有助于緩解其債務(wù)壓力。

　　二是在貸款額度及期限方面，《通知》明確規(guī)定經(jīng)營性物業(yè)貸款額度原則上不得超過承貸物業(yè)評(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限一般不超過10年，最長不得超過15年，且貸款到期日應(yīng)早于承貸物業(yè)產(chǎn)權(quán)證到期日至少5年。

　　在周雅婷看來，以往金融機(jī)構(gòu)在開展經(jīng)營性物業(yè)貸款時(shí)，要求貸款額度原則上不超過承貸物業(yè)評(píng)估價(jià)值的50%，最高不超過60%。承貸額度的提升以及可投向商業(yè)性房地產(chǎn)范圍的拓寬，有助于提升房企可貸資金規(guī)模，增加房企可支配資金。

　　如此一來，過去在經(jīng)營性物業(yè)方面有所建樹的房企或?qū)⒙氏仁芤妗?/p>

　　除了貸款額度有望擴(kuò)容之外，在多位業(yè)內(nèi)人士看來，2024年是房企的償債小高峰，政策的推出也有利于房企進(jìn)一步置換債務(wù)，化解流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　“房企通常會(huì)以存量經(jīng)營性物業(yè)為底層資產(chǎn)進(jìn)行相關(guān)的融資，比如CMBS、類REITs等。接下來，經(jīng)營性物業(yè)貸款可以更多地用于置換存量債務(wù)。”中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

　　“與以往的政策相比，該政策具有長期指導(dǎo)意義。從一視同仁滿足不同屬性的房企融資需求角度來看，也有了可操作性和落地性。接下來，銀行在對(duì)房企存量貸款進(jìn)行置換的同時(shí)有了更多的靈活性。一方面，可以延長房企的債務(wù)周期，化解風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，也有利于減輕房企的短期債務(wù)壓力。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

　　“《通知》通過加強(qiáng)持有物業(yè)的變現(xiàn)能力和資金使用效率，進(jìn)一步改善房企合理融資環(huán)境。疊加消費(fèi)性基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行，也為不動(dòng)產(chǎn)盤活提供通道，我們認(rèn)為，持有物業(yè)資源充沛的企業(yè)將明顯受益。”徐躍進(jìn)表示。

　　徐躍進(jìn)認(rèn)為，2024年，房地產(chǎn)政策以防風(fēng)險(xiǎn)為首要目標(biāo)，將一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求，防范化解房企風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。