房地產供求關系發生重大變化 政策調整優化恰逢其時

　　本報記者 杜雨萌

　　7月24日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作。從房地產方面來看，“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢”“適時調整優化房地產政策”等提法，引起了各方高度關注。

　　多位接受《證券日報》記者采訪的業內專家認為，這是對房地產市場的一次新定調，同時也對外釋放了后續樓市調控政策仍存邊際優化空間。值得關注的是，“房住不炒”仍是底線。

　　受此鼓舞，昨日A股市場地產板塊及相關產業鏈可謂集體沸騰。截至7月25日收盤，同花順房地產服務、房地產開發、物業管理概念等板塊的漲幅依次為6.22%、5.1%、4.33%。其中，多只概念股強勢漲停。除此之外，包括廚衛電器、租售同權、恒大概念、裝配式建筑等地產相關產業鏈概念板塊亦漲幅喜人。

　　房地產市場供求關系

　　發生重大變化

　　會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

　　在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，從此次會議傳遞出的信號來看，首先，防風險仍舊是今年房地產工作的主基調，尤其是防范供給端沖擊和需求端轉弱導致的行業失速等一系列風險。其次，基于房地產市場供求關系的改變，后續房地產調控政策體系和基調或面臨調整優化。最后，基于第二季度以來商品房市場下滑明顯、企穩態勢仍需鞏固的情況，預計下半年會在熱點城市繼續進行政策調整，但此類需求端的政策僅限于維持房地產市場穩定的需要，而非刺激樓市。

　　值得關注的是，此次會議在房地產領域首次明確“房地產市場供求關系發生重大變化”，并首次提出要適時調整優化房地產政策。

　　中金公司研究部認為，這種變化主要是指，經歷了過去20余年的高速建設，我國房地產市場已經整體上度過了供不應求、長期過熱的階段，城鎮居民住房質、量已經得到了明顯提升；在這一新形勢下，一部分新房需求已經達峰或進入下行周期、同時存量及增量住房供給較為充分的城市，有必要在“因城施策”框架下優化房地產政策，以支持合理的“剛性和改善性”購房需求釋放。

　　“從當前市場階段特征來看，一是過去二十多年我國人均住房面積明顯提升，當前戶均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到滿足。二是居民杠桿率已較高，未來進一步加杠桿空間有限。”中指研究院市場研究總監陳文靜在接受《證券日報》記者采訪時表示，這些數據都表明居民基本住房需求已得到滿足。

　　從供給端來看，李宇嘉補充稱，當前開發商大規模儲備地塊的時代結束，預示著房地產市場可能永久告別了大范圍過熱的走勢。因此，樓市調控政策也要改變，即從防過熱轉到防過冷，從“有沒有”轉向“好不好”來滿足居民需求，政策要從需求端刺激轉向供給側改革。

　　樓市調控政策

　　優化空間進一步打開

　　在房地產市場供求關系發生重大變化的共識基礎上，未來，樓市調控政策的優化空間被進一步打開。

　　中國社會科學院經濟研究所副研究員林盼在接受《證券日報》記者采訪時表示，未來的樓市調控思路應該是從防止過熱轉為防止過冷。要在“房住不炒”的前提下，健康發展房地產行業，推動建立房地產業發展新模式。

　　林盼認為，后續房地產市場的調控政策優化調整，將主要瞄向一二線城市。尤其是在庫存較高的一、二線城市郊區，按照“一區一策”的原則，優化住房信貸政策、引導金融機構下調住房貸款利率，降低住房商業貸款首付比例等。此外，結合生育政策，對二孩以上家庭的限購套數、首付比例、房貸利率等給予一定支持。

　　結合當前政策現狀，中金公司研究部預計后續對于“賣一買一”“賣舊買新”家庭的政策支持空間較大。

　　除了從穩需求角度出發外，供給端、投資端的穩定亦是未來政策延伸的觸角。

　　比如，中金公司研究部認為，促供給方面，“金融16條”部分政策延期，對頭部民企的再融資或仍將加大支持；穩投資方面，城中村改造加快推進或將溫和提振投資，但與之前棚改、舊改不同的是，節奏將穩妥，突出公益屬性，避免大拆大建，同時加快保障性租賃住房建設，“盤活改造各類閑置房產”可能成為來源之一。總的來說，在需求下行趨勢下，地產政策或托而不舉，避免強刺激推升房地產泡沫。

　　城中村改造

　　成重要發力點

　　此次會議不僅強調要“更好滿足居民剛性和改善性住房需求”，還提出要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。

　　7月21日，國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，指出在超大特大城市積極穩步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的一項重要舉措。

　　ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然對《證券日報》記者表示，很多城中村位于城市核心地段，因此常常被作為出租房，與住房租賃行業有天然的相關性。但大部分城中村通常居住品質不高、配套設施不完善、物業管理難度大，且存在一定程度的安全問題，因此被視為城市內部的低效資產。如果能夠通過專業化租賃住房企業進行統一的標準化改造與管理，則可以將這些區域從城市的痛點變為亮點，城中村就有可能變成城市發展的新動力。既擴大了租賃住房的有效供應，使現有的住戶生活得更好，也可以吸引更多的新租戶進駐，從而使這些區域煥發出新生機。

　　“應該說，城中村改造是實現低效存量資產盤活，加大保障性租賃住房供給的有效方式。”在趙然看來，城中村改造是一個復雜的過程，涉及到大規模的投資、復雜的工程操作和眾多的利益相關者，包括政府、居民、開發企業、運營企業、金融機構等。因此，在城中村改造的全生命周期過程中，金融創新工具或將成為推動城中村改造進程的催化劑，比如可以使用綠色債券等金融工具來籌集資金。