存量房貸利率調(diào)整難在哪？

　　記者 聶國春

　　“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款?！比嗣胥y行貨幣政策司司長鄒瀾近日在國務(wù)院新聞辦新聞發(fā)布會上的表態(tài)，迅速成為人們關(guān)注的焦點。

　　存量房貸利率到底能不能調(diào)整？《中國消費者報》記者連日來向多家銀行進行求證，但均未得到肯定的答復(fù)。那么，存量房貸利率調(diào)整難在哪里？如果進行調(diào)整，大概率會采用怎樣的方式呢？

　　存量房貸降息未實現(xiàn)

　　新聞發(fā)布會后，購房人紛紛向銀行咨詢能否調(diào)整存量房貸利率。7月21日上午，《中國消費者報》記者就存量房貸利率調(diào)整一事向工商銀行客服人員咨詢?？头硎荆撔幸殃P(guān)注到市場有關(guān)存量住房貸款利率調(diào)整的新聞報道，但是目前尚未接到有關(guān)部門的正式通知。

　　記者又向交通銀行人工客服咨詢。客服亦回應(yīng)稱已關(guān)注到有關(guān)新聞報道，目前還沒有收到具體政策通知，并表示該行會持續(xù)關(guān)注相關(guān)信息，第一時間做好跟進并做好貫徹落實。

　　除了直接向銀行咨詢，一些購房人還在社交媒體交流各地銀行的最新動態(tài)。有網(wǎng)友在社交媒體表示，自己所在的湖北省的招行房貸利率已降至4%以下。但記者7月21日致電招行武漢分行，得到的答復(fù)卻是“暫未收到相關(guān)通知”。

　　降息呼聲緣何被忽視

　　“當(dāng)看到人民銀行對存量房貸的最新表述后，我第一時間聯(lián)系了我貸款的銀行，但銀行表示還辦不了。”肖先生的心情由興奮轉(zhuǎn)變?yōu)槭Ｐは壬嬖V記者，他2020年在某銀行辦理了房貸，利率是在LPR（貸款市場報價利率）基礎(chǔ)上上浮了105個基點。從去年到今年，LPR從4.65%降至4.20%，總共下調(diào)了45個基點，還不到他銀行房貸利率加點的一半。如果能調(diào)整到目前的房貸利率水平，他的還款壓力將大大減輕。

　　央行最新披露的數(shù)據(jù)顯示，6月新發(fā)放個人住房貸款加權(quán)平均利率為4.18%，比上年同期低了107個基點?！氨M管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關(guān)系?！编u瀾表示。

　　事實上，在去年底出現(xiàn)第一波提前還貸潮時，招聯(lián)首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼就在接受《中國消費者報》記者采訪時公開表示：“應(yīng)加快出臺相關(guān)舉措，引導(dǎo)銀行降低存量房貸利率?！?/p>

　　那么，在央行也發(fā)出相關(guān)呼吁后，銀行為何仍未見有行動呢？在董希淼看來，最直接的原因是此舉勢必進一步壓縮銀行的利潤空間。“原來的利率6%，如今降至4%，有哪家銀行愿意干呢？”董希淼一針見血地指出。

　　據(jù)華泰證券相關(guān)分析師粗略估算，當(dāng)前存量與新增房貸之間的利差約為35―85個基點。若以新增房貸為標(biāo)準(zhǔn)（平均4.14%）對存量房貸利率進行調(diào)整，或進行實質(zhì)意義上的“轉(zhuǎn)貸款”操作，則每年可降低居民還貸現(xiàn)金支出800億元到2000億元，約占居民房貸支出的3%到6%。

　　除了利潤，銀行人士對記者表示，利率調(diào)整還涉及到個貸、財會等多個部門，對于銀行內(nèi)部而言，考核業(yè)績?nèi)绾握{(diào)整，對盈利造成多少影響等，都是需要考慮的問題。因此，即便未來有計劃調(diào)整，也需要一定時間。

　　利率調(diào)整已箭在弦上

　　在銀行暫不調(diào)整利率的情況下，購房人只能選擇提前還貸。肖先生說，現(xiàn)在理財產(chǎn)品和存款收益都在下行，他年初提前還了部分房貸，節(jié)省了一大筆利息支出。

　　像肖先生一樣選擇提前還款的人還有很多。央行數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，個人住房貸款累計發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元。然而，個人住房貸款余額總體卻不升反降，其中提前還款是一個重要原因。

　　“如果不調(diào)整，提前還貸會讓銀行利潤受損，調(diào)整的話少了利率加點的利潤，但貸款余額還在。”在經(jīng)濟學(xué)家馬光遠看來，在這種情況下，趕緊想辦法比什么都不做要好。開源證券也分析認為，存量房貸利率調(diào)降，有望降低提前還款的比例，對銀行息差和營收的拖累較為有限。

　　事實上，存量房貸利率調(diào)整早有先例。2008年10月，央行曾發(fā)布《關(guān)于擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問題的通知》，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。一些中小銀行率先推出利率七折優(yōu)惠，并推出跨行“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)來搶奪存量用戶。在此情景下，國有銀行也紛紛制訂存量房貸調(diào)整細則。

　　馬光遠建議，央行可以像此前一樣發(fā)布相關(guān)通知。如果不發(fā)布，銀行也應(yīng)該積極行動起來，比如，對之前選擇固定房貸利率的，可以調(diào)整為浮動利率。對于房貸利率有加點的，可以取消加點，或者給予一定的折扣，從而留住用戶。

　　“降低存量房貸利率對銀行特別是大行而言，是當(dāng)下痛苦但長遠有利的選擇?！倍ｍ嫡J為，降低部分存量房貸利率，具有“一箭三雕”的作用：一是有助于減少借款人房貸利息支出，穩(wěn)定和擴大住房消費需求，進而促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展；二是有助于縮窄存量房貸與新增房貸利差，減少居民扎推提前還款和違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”行為，為銀行留住優(yōu)質(zhì)的房貸客戶；三是有助于減輕居民住房消費負擔(dān)，推動居民將儲蓄轉(zhuǎn)化為消費和投資，提振居民擴大消費的意愿和能力。

　　董希淼表示，存量房貸利率調(diào)整目前有兩種做法――是直接降（變更合同條款），二是間接降（貸款以新?lián)Q舊），建議各家銀行總行出臺具體方案，明確降的條件、標(biāo)準(zhǔn)、流程。例如，可以通過市場利率定價自律機制，引導(dǎo)銀行對利率偏高的存量房貸制定額外打折或減少加點等惠民政策。可以在降低存量房貸利率的同時，約定一定期限內(nèi)借款人不得提前還款。

　　記者了解到，為了留住客戶，目前一些地方銀行網(wǎng)點支持居民房貸由商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為商業(yè)貸款+公積金的組合貸款。部分銀行還開了轉(zhuǎn)按揭方式的口子，允許房貸由等額本息轉(zhuǎn)為等額本金還款，節(jié)省購房人的利息支出。